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Certains propriétaires bailleurs visitent le logement loué sans autorisation du locataire.

En ont-ils le droit ?

Le droit de visite nécessite une autorisation écrite du locataire Tout bailleur désireux de pénétrer dans le logement loué peut être sanctionné tant au civil qu'au pénal pour violation de domicile mais aussi pour manquement à son obligation contractuelle d'assurer la jouissance paisible du logement.

I- La violation du domicile

A- La protection de l'habitation de l'occupant

1- Définition du domicile

La jurisprudence définie le domicile comme le "lieu où, que l'intéressé y habite ou non, a le droit de se dire chez lui, quel que soit le titre juridique de son occupation et l'affectation donnée aux locaux " ( Cass crim 4 janvier 1977 n° 76-91105).

"Attendu que, pour déclarer le prévenu coupable de violation de domicile, l'arrêt retient qu'expulsé de la roulotte où il habitait, à la suite d'un commandement de quitter les lieux qui lui a été régulièrement signifié par la SCI..., il a, dès le lendemain de l'expulsion, réintégré les lieux, et s'est donc introduit sans droit ni titre sur l'ensemble des terrains appartenant à ladite société ;

Mais attendu qu'en l'état de ces motifs, d'où il résulte que la SCI... n'avait jamais occupé le bien immobilier, lequel ne constituait pas un domicile au sens de l'article 226-4 du code pénal" Cass crim 30 octobre 2006 n° 06-80680)

2- Une affectation exclusive d'un titre d'occupation

La victime doit être occupante au titre :

- de propriétaire

- de locataire

- sous-locataire

la victime puisse être occupante a titre de propriétaire, locataire, sous-locataire, être hébergée, en situation précaire et même "sans droit ni titre" à condition toutefois qu'elle soit installée.

B- Au nom de l'ordre public

1- Sanction

Article 226-4

L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende.

Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.

Elément matériel : introduction illicite.

Elément moral : Conscience de l'auteur qu'il n'a aucun droit d'entrée ou de maintien (art 121-3 cp "Il n'y a point de crime ou de délit sans intention de le commettre"). 

2- Exception : l'huissier

Article L142-3 code des procédures civiles d'exécution

A l'expiration d'un délai de huit jours à compter d'un commandement de payer signifié par un huissier de justice et resté sans effet, celui-ci peut, sur justification du titre exécutoire, pénétrer dans un lieu servant à l'habitation et, le cas échéant, faire procéder à l'ouverture des portes et des meubles.

Article L142-1

En l'absence de l'occupant du local ou si ce dernier en refuse l'accès, l'huissier de justice chargé de l'exécution ne peut y pénétrer qu'en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l'huissier de justice chargé de l'exécution.
Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l'ouverture des meubles.

Article L142-2 

Lorsque l'huissier de justice a pénétré dans les lieux en l'absence du débiteur ou de toute personne s'y trouvant, il assure la fermeture de la porte ou de l'issue par laquelle il est entré.

II- L'assurance d'une jouissance paisible du logement pour le locataire

A- Une obligation pour le bailleur

1- Législation

La loi du 6 juillet 1989 dispose que e bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

2- Une visite non autorisée du logement est un délit

Si le bailleur pénètre dans le logement sans son accord, le locataire peut porter plainte pour violation de domicile. Le propriétaire s'expose alors à une peine d'1 an de prison et à une amende de 15 000 €. Il peut aussi demander réparation au civil.

B- Atteinte à la vie privée du locataire

1- Entrée au domicile sans autorisation

 Le propriétaire doit garantir une jouissance paisible à son locataire c'est pourquoi :

" Constitue une atteinte au respect de la vie privée et ouvre donc droit à réparation le fait pour un bailleur de pénétrer dans le domicile de son locataire sans l'autorisation de celui-ci" (Cass 3civ du 25 février 2004 n° 02-18081). 

2- Ouverture de droit à réparation civile pour le locataire

"L'atteinte au respect de la vie privée ouvre droit à réparation" ((Cass 3civ du 25 février 2004 n° 02-18081).

 

 

Tag(s) : #Droit immobilier

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