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La loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 règlementent la vie en copropriété. Celle-ci est définie comme un immeuble bâti (ou groupe) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lot comprenant chacun une propriété exclusive de sa partie privative et d’une quote-part au sein des parties communes (art 1 de la loi). Les copropriétaires sont regroupés en syndicat qui a lui seul la personnalité juridique. Afin de se faire représenter, un syndic doit être désigné dès deux copropriétaires (professionnel ou bénévole). L’article 29 du décret précise explicitement que le contrat de syndic a la nature d’un mandat.


Par conséquent, si le pouvoir de décision appartient à l’assemblée générale des copropriétaires, c’est au syndic qu’appartiennent la bonne exécution des décisions, l’administration de l’immeuble au quotidien. L’art 18 de la loi précise que « Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer ».


Ses pouvoirs sont principalement de quatre ordres :


-      Faire respecter les clauses du règlement de copropriété

-     Administrer la copropriété

-    Acquitter doutes les dépenses nécessaires à l’administration de l’immeuble (à l’aide des appels de fonds sous forme de provisions ou d’avances)

-      Etablissement de documents comptables (art 11 D).

 

Le fait que le syndic soit mandataire, cela entraîne des conséquences. Il représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Les articles 14, 15 et 18 de la loi définissent le domaine de compétence d’action du syndicat.


I-                Seul le syndic est compétent pour agir en justice

 

La responsabilité civile consiste dans l’obligation pour toute personne de réparer le dommage causé à autrui. Celle-ci peut être de nature contractuelle (art 1147 et c code civil) ou délictuelle (art 1382 et s du code civil). Que le syndicat des copropriétaires prend l’initiative du procès ou qu’il soit poursuivi, seul le syndic peut le représenter en justice. L’article 55 D exige une habilitation du syndic par l’assemblée générale quand le syndicat est demandeur à une instance au fond, à l’exception des actions en recouvrement de créances.


Forme et contenu de l’habilitation donnée au syndic

 

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Par conséquent, la décision d’habilitation du syndic à agir en justice relève de la majorité des voix exprimées, et ce, quel que soit l’objet de l’action à introduire. CA Paris (Pôle 4 - 2e ch.), 18 juin 2009 - RG n° 08/15268.


La délibération autorisant le syndic à agir en justice contre des constructeurs nommément désignés doit être considérée de manière restrictive. Par conséquent, le syndic n’est pas autorisé à agir contre des personnes ne figurant pas dans la délibération prise en assemblée générale des copropriétaires. CA Bastia (ch. civile), 24 juin 2009 - RG n° 08/00463. Les Hauts magistrats ne suivent pas le même raisonnement que les juges du fond. Dans un arrêt de la 3°civ du 9 février 2011 (n° 10-10.599), la Cour de cassation casse un arrêt de la CA de Nancy qui avait déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir contre une entreprise non visée dans la liste des personnes désignées dans l’habilitation. Elle estime que « l’autorisation donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoirs de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation de garantie décennale des constructeurs et assureurs ».


Défaut d’habilitation

 

Le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir et entache de nullité les actes de procédures accomplis. Il s’agit d’une irrégularité de fond (et non une fin de non-recevoir) mais qui est susceptible d’être couverte si la cause de nullité a disparu au moment où le juge statue. CA Paris 22 septembre 2010 (Syndicat Van Gogh/Montassut). L’habilitation d’agir en justice peut être donnée au syndic en cours de procédure tant que le délai d’exercice de l’action n’est pas expiré (Cass 3civ 12 nov 2003). En revanche, si le délai d’exercice de l’action est expiré, l’habilitation serait, vainement, donnée a posteriori et la procédure resterait irrecevable (Cass 3civ 13 janv 2010 AGUDO).


Dans un arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2010 (n° 09-16391), le syndicat était défendeur et avait été assigné devant le TGI qui l’avait condamné. En vertu de l’art 55, le syndic interjette appel. Par la suite, l’assemblée générale refuse de l’habiliter pour demander l’information du jugement en appel. La cour de cassation confirme alors l’arrêt de la CA qui avait exactement énoncé que « le syndicat pouvait défendre à une procédure, sans habilitation, la défense incluant l’exercice des voies de recours ». Rappelons que l’habilitation du syndic n’est obligatoire que si le syndicat est demandeur.

 

Conclusion :


-        Si le syndicat est défendeur aucune habilitation n’a à être donnée au syndic pour assurer la défense du syndicat 

-        Si le syndicat est demandeur au fond, l’habilitation qui a pu lui être donnée à l’origine de la procédure vaut pour la suite de celle-ci

-    L’habilitation donnée vaut pour tous les syndics successifs, sans qu’il soit nécessaire de la renouveler à chaque changement de syndic (CASS 3civ 8 septembre 2010 n° 07-14027).

 

II-              Exemple de domaines d’action du syndicat


Il s’agit de faire respecter le règlement de copropriété, d’agir en cas de préjudice collectif.

A

Respect du règlement de copropriété, dommage collectif ou affectant les parties communes

 

A la suite d’infiltrations d’eau, le syndicat de copro assigne le constructeur et l’architecte en réparation des désordres intérieurs subis par chaque copropriétaire. En effet, l’origine des désordres venait des parties communes. Cette action recevable (Cass 3civ 16 mars 1988).


 Prescription : action personnelle ou action réelle immobilière


L’exercice d’une action personnelle formée par le syndicat contre le copropriétaire abusif est soumise à la prescription de 10 ans conformément à l’art 42 de la loi (CA de Paris 5 mai 2010 (SCI STEFIMENS).


L’occupation partielle du parking par des tables et des chaises ne se produisent que pendant les trois mois d’été, le parking retrouvant sa destination normale à l’usage de tous les copropriétaires. Il s’ensuit que chaque occupation irrégulière du parking constitue le point de départ d’une nouvelle prescription décennale, 10 ans en l’espèce (CA Pau 24 nov 2009).


L’action en revendication des parties communes, qui constitue une action réelle, se prescrit par 30 ans (Ca Paris 25 nov 2009 SARL Champerret).

Tag(s) : #Droit immobilier

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