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 L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557) énonce que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ».

Par conséquent, dès deux propriétaires, le syndicat existe et est sujet de droit. Ainsi il est détenteur de droits et d’obligations. Il possède un patrimoine propre composé uniquement des sommes versées par les copropriétaires au titre du budget prévisionnel. Les parties communes étant la propriété commune de tous les copropriétaires. Les parties privatives comme son qualificatif l’indique propriété exclusive du propriétaire du lot.

Comme toute personne juridique, le syndicat peut ester en justice afin de défendre ses droits, de même sa responsabilité peut être remise en cause.

Deux arrêts de la Cour d’appel de Paris ont été rendus concernant la recevabilité du syndicat à agir. Il s’agit de celui du 27 janvier 2010 Ayoun-Tordjamn c/SAS Cuni et du 13 octobre 2010, Syndicat/Société Drieux et Combaluzier.

Au travers de cette jurisprudence, il s’agira de s’interroger sur l’objet du syndicat et les conditions à agir de ce dernier.

 

I-                 L’objet du syndicat de copropriété

 

« Le syndicat des copropriétaires ne peut exercer que les actions en relation avec son objet » CA Paris 27/01/2010. L’article 14 de la loi de 1965 précise le rôle du syndicat. Son article 14-1 rajoute le vote du budget prévisionnel.

 

A-    Assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble

Le syndicat est garant du respect du règlement de copropriété qu’il peut établir ou modifier. Afin de mener à bien son rôle de gardien de l’immeuble, il prend ses décisions en assemblée générale et les fait exécuter par le syndic. Il décide ainsi de l’entretien et de la réparation des parties communes.

B-     Le vote du budget prévisionnel

Pour faire face aux dépenses courantes de son objet, le syndicat vote chaque année le budget prévisionnel.

II-               Les conditions d’agir en justice du syndicat

L’article 15 de la loi dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice ». Il s’agit d’une part de défendre les intérêts de la copropriété mais aussi de répondre de tout dommage causé à autrui. Les deux jurisprudences précitées précisent les conditions de son action qui doit avoir un caractère collectif à l’immeuble mais aussi aux copropriétaires.

 

A-    Dommages atteignant l’ensemble des parties communes

Aux termes des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ne peut exercer que les actions dont la demande en réparation revêt un caractère collectif, « soit que les nuisances atteignent indivisiblement l'ensemble des parties communes et privatives, soit que les désordres soient généralisés à l'ensemble du bâtiment ».

Dès lors, le syndicat n’a pas « qualité pour agir si quelques lots seulement sont concernés ; il appartient en ce cas aux seuls copropriétaires affectés d’agir ».

Lorsque les nuisances se révèlent de la même manière à l'ensemble des lots de l'immeuble, les dommages étant indivisibles, ceux-ci deviennent de la sorte collectifs ; leur réparation relève alors de la compétence du syndicat (CA Paris, 29 janv. 2009 : Loyers et copr. 2009).

Si, par contre, les nuisances ne sont supportées que par certains copropriétaires l'action est exclusivement individuelle (Cass. 3e civ., 26 avr. 2006 : Loyers et copr. 2006).

 

B-     Trouble de jouissance ressenti de manière identique par tous les copropriétaires

En l’espèce, (CA Paris 13/10/2010), la chute de la cabine d’ascenseur avait porté préjudice aux copropriétaires. Or, le trouble de jouissance n’avait pas été ressenti de manière identique par tous, mais différemment selon leur âge, leur condition physique et la localisation des appartements.

Le syndicat n’a pas donc été déclaré recevable à former une demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance collectif.

Rappelons tout de même qu'un copropriétaire peut encore agir à titre personnel, conjointement ou non avec le syndicat, lorsque les troubles de voisinage constituent en même temps une infraction au règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003 : Loyers et copr. 2003). Par exemple, CA Versailles 15/04/2010  n° 09/00447 : Les troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage donnent lieu à réparation sans que le réclamant ait à rapporter la preuve d'une faute de l'auteur du trouble. Le caractère anormal du trouble s'apprécie en fonction des circonstances de lieu et de temps. Le copropriétaire qui a exécuté des travaux dans son appartement doit réparer les troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage causés à son voisin.

Précisons que quand le syndicat prend l’initiative du procès ou qu’il soit poursuivi, seul le syndic peut le représenter en justice.

 

   

 

 

Tag(s) : #Droit immobilier

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