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La légalité d'une construction existante

Publié par Themis22 sur 17 Août 2011, 16:05pm

Catégories : #Droit immobilier

La loi du 15 juin 1943 a essayé de donner un caractère universel ou exclusif au permis de construire. Ce dernier devient obligatoire pour toutes opérations de construction. Cette loi de 1943 fut annulée et remplacée par l’ordonnance du 27 octobre 1945 portant rétablissement de la légalité républicaine.

 

Cependant la complexité du droit de l’urbanisme devenant source d’insécurité juridique, le législateur est venu réformer cette matière avec la loi ENL du 13 juillet 2006 et le décret du 5 janvier 2007.

Ainsi, la procédure d’autorisation d’urbanisme est simplifiée. Toutefois, une question se pose sur les constructions existantes avant la loi de 1943. Cette étude nous permettra d’appréhender l’article L 111-2 du code de l’urbanisme issu de la réforme.

 

I-                 La simplification de l’autorisation d’urbanisme

Les questions que nous pouvons tout d’abord nous poser sont les suivantes : quelles sont les conditions à réunir pour caractériser une construction existante ? Quelles sont les formalités à remplir pour obtenir une autorisation d’urbanisme.

 

A-    La notion de construction existante

En vertu de la jurisprudence, la construction doit avoir d’une part, une existence physique et d’autre part, une existence légale.

 

1-     Existence physique

Le Conseil d’Etat s’est prononcé par un arrêté du 29 mars 2006 (req 280.194) sur ce point et a déclaré qu’un ouvrage inachevé à la date d’expiration du délai de validité du permis de construire constitue néanmoins une construction juridiquement existante. « Par voie de conséquence, les travaux ultérieurement projetés sur cet ouvrage n’exigent pas un permis de construire de régularisation mais peuvent, le cas échéant, relever du champ d’application de la déclaration de travaux ».

 

CAA Bordeaux du 9 décembre 2010 « Considérant qu’il ressort également des pièces du dossier que la demande de permis de construire présentée par MX et MY avait pour objet la transformation d’un bâtiment ancien, totalement dépourvu de toiture, dont l’étage était détruit, et comportant des murs en partie effondrés ; qu’il ressort des photographies de ladite construction avant sa démolition complète que ce bâtiment, totalement béant dans partie arrière, devait être regardé contrairement à ce que soutiennent les requérants comme à l’état de ruine ; que ce bâtiment ne pouvait, en conséquence, être considéré comme une construction existante au sens des dispositions précitées de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme ».

2-     Existence légale

L’existence légale implique que la construction ait été réalisée conformément à une autorisation administrative valide et définitive.

 

La jurisprudence Thalamy (CE 9 juillet 1986 req 51.172) interdisait la délivrance d’un nouveau permis de construire sur un bâtiment irrégulier existant. Elle va être remise en cause.

CE du 8 juillet 1994, M That, req n° 119.002 L’autorisation sollicitée par  le propriétaire d’un garage portait sur des travaux d’aménagement et d’extension d’une habitation édifiée sans permis. Dans ces conditions, le préfet ne pouvait légalement accorder un permis concernant ces seuls travaux ; il appartenaitau pétitionnaire de solliciter un permis de construire pour l’ensemble de la construction litigieuse.

 

CAA Marseille 9 juillet 2007 SCI Les pouillettes req 04MA01976 « Il incombe au pétitionnaire de prouver que la construction sur laquelle porte sa demande d’autorisation de travaux a été édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet. A défaut, cette construction est réputée dépourvue d’existence légale et, en toute hypothèse, les travaux projetés sur celle-ci ne peuvent relever du régime déclaratif ».

 

B-     L’obtention d’une autorisation d’urbanisme

Avec la réforme 3 régimes remplacent les dizaines de types d’autorisation existantes antérieurement. Nous aborderons le régime des autorisations d’urbanisme et le régime déclaratif.

 

1-     Régime des autorisations d’urbanisme

Il résulte de l’article L 421-1 CU que pour les constructions nouvelles, le permis de construire demeure la règle. Le décret d’application précise que les constructions entre 2 et 20 m² ne nécessitent qu’une déclaration. Certaines constructions sont soumises du seul fait de leur hauteur. Ex éolienne de plus de 12 m.

 

Les travaux exécutés sur une construction existante ainsi que les changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés d’un permis. Il s’agit de travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur de façade.

Le changement de destination est constitué par le passage de l’une ou l’autre des affectations prévues par le code de l’urbanisme. Ainsi, la transformation d’un garage d’une maison d’habitation n’est plus considérée comme un changement de destination mais nécessitera une déclaration préalable. S’il y a modification de façade ou de la structure porteuse du bâtiment, ces changements seront soumis à permis.

 

L’article R 421-19 CU regroupe les permis de lotir, les autorisations concernant les terrains de golf, de camping ou de parc résidentiel de loisirs. Il en résulte par exemple que doivent être précédés d’un permis d’aménager les lotissements qui ont pour effet, sur une période de dix ans, de créer plus de deux lots à construire. Exception : Un lotissement ne créant pas de voies ou d’espaces communs ne sera soumis qu’à une déclaration préalable quelque soit le nombre de lots.

Les articles L421-3 et R421-26 CU régissent le permis de démolir.

 

2-     Régime déclaratif

Son régime propre inclut les clôtures et les divisions parcellaires (L111-5-2 CU), les coupes et abattages d’arbre (L130-1 CU). Il est une alternative au permis de construire ou d’aménager selon les critères liés à la dimension, la nature et la localisation des travaux.

 

II-               L’introduction de l’article L 111-12 dans le code de l’urbanisme et la remise en cause de la jurisprudence Thalamy

La loi ENL de 2006 a établi une présomption de légalité des constructions achevées depuis plus de 10 ans. Inopposabilité de la jurisprudence Thalamy.

 

A-    La présomption de légalité des constructions achevées depuis plus de 10 ans

L’article précité prévoit aussi des exceptions.

 

1-     Principe

« Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ».

 

2-     Exceptions

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

 

a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

 

b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;

 

c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;

 

d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;

 

e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

 

f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement.

 

B-     Inopposabilité de la jurisprudence Thalamy

Avant d’aborder l’article L 111-12 CU, il est à remarquer le régime applicable aux édifications réalisées avant la loi sur le permis de construire.

 

1-     Construction établie sans autorisation avant la loi du 15 juin 1943

CE 15 mars 2006 Ministère de l’équipement req 266.238 : « Considérant qu’en application de l’article 1er de l’arrêté du 10 août 1946 portant exemption du permis de construire en ce qui concerne les bâtiments d’exploitation agricole, alors applicable, l’édification, en 1960, sur le terrain acquis par M et Mme D, d’un abri préfabriqué à usage de poulailler, était dispensée de permis de construire ; que cette construction qui pouvait donc être librement réalisée avait dès lors une existence légale, alors même qu’elle n’a fait l’objet d’aucune autorisation ; qu’ainsi la demande d’autorisation litigieuse ne devait porter, comme c’est le cas en l’espèce, que sur les travaux qui ont pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été régulièrement édifié ; qu’il suit de là que la cour a commis une erreur de droit en jugeant que l’administration était tenue d’opposer un refus à cette demande, dès lors qu’elle ne portait pas sur l’ensemble de la construction ».

 

C’est au pétitionnaire d’apporter la preuve de l’existence de cette construction, de son édification avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943, soit en vertu d’une exemption. A défaut de rapporter cette preuve, la construction est réputée illégale (CE 30 mars 1994 Gigoult req 137.881).

 

2-     Prescription décennale introduite par l’article L 111-12 CU

 

Nous avons vu que cet article prévoit des exceptions. L’article L 111-12 CU ne concerne que les travaux réalisés sur une construction initiale dont son auteur n’a jamais obtenu de permis. La prescription ne peut courir qu’à compter de son achèvement. Par conséquent, s’agit-il de régulariser un délit (art L480-4 CU) ?

 

Une réponse ministérielle du 15 janvier 2008 a rappelé les principes applicables à la réalisation de travaux sur une construction édifiée illégalement.

 

L’article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme l’article L. 111-12 qui prévoit que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

 

Cependant, cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables (voir plus haut) 

 

L’exécution de travaux complémentaires sur une maison édifiée d’une manière illégale nécessite donc que le bénéficiaire des travaux, dès lors que sa construction n’entre pas dans les exceptions susvisées, obtienne un permis de construire tendant à régulariser administrativement l’irrégularité commise.

 

Par la suite, selon la nature ou l’ampleur des travaux complémentaires projetés, deux hypothèses peuvent se présenter :

 

soit les travaux complémentaires ne nécessitent aucune autorisation d’urbanisme et sont compatibles avec les règles de fond applicables au terrain d’assiette du projet et, dans ce cas, ils peuvent être exécutés sans autre formalité ;

 

soit ces travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme et, dans ce cas, leur réalisation reste soumise à l’accord préalable de l’autorité compétente en la matière.

 

Enfin, dans l’hypothèse où la période décennale précitée n’est pas encore écoulée, un permis de construire portant sur des éléments indissociables de l’immeuble édifié d’une manière illégale ne peut être légalement accordé que s’il a aussi pour objet de permettre la régularisation de la partie édifiée en infraction, si les règles d’urbanisme applicables au terrain d’assiette de l’ensemble de la construction le permettent.

 

Source : Réponse ministérielle, n° 3.439, 15 janvier 2008,  écologie, développement et aménagement durables 

 

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