Violation des clauses du contrat par le gestionnaire locatif : Résiliation mandat et dommages intérêts

Cour d'appel de P 4 mai 2018 n°16/170137

Le 12 janvier 2010, un mandat de gestion locative d'un bien est conclu entre la SCI Le S et la SARL B Immobilier.

Les loyers encaissés devaient rembourser l'emprunt ayant servi à financer l'acquisition du bien immobilier acquis en l'état futur d'achèvement.

Le 15 janvier 2010 le gestionnaire conclut un bail concernant ce bien avec Mme D moyennant un loyer de 718.55 €/mois TCC.

La mandante reproche au mandataire un manquement grave à ses obligations professionnelles. 

Le 9 juin 2015, il assigne le gestionnaire du bien à l'effet de voir prononcer la résiliation du mandat pour faute et d'entendre condamner la défenderesse au paiement de dommages-intérêts.

Le 4 juillet 2016, le TGI de P déboute le demandeur et le condamne aux dépens.

La mandante interjette appel du jugement.

Au visa des articles 1184, 1147 (devenu, 1991, 1992 et 1993, elle demande :

• Le prononcé de la résiliation judiciaire du mandat pour inexécution fautive aux torts exclusifs du mandataire,
• La condamnation du mandataire aux dommages intérêts en réparation du préjudice causé par son inaction et son inexécution du mandat du 12 janvier 2010, du préjudice moral et matériel distinct lié à la dégradation de son bien immobilier, en sus des dépens.

Par un arrêt infirmatif du 4 mai 2018, les juges du second degré constatent :

• Une absence de recouvrement des loyers tout en maintenant la facturation des honoraires de gestion pour sa mandante.
• Une perception de loyers, parfois en espèces, non reversés à la mandante.

"Le manque à gagner locatif de la SCI Le Sud s'élevait au mois de juin 2017, lorsque la SCI Le S a pu faire expulser les occupants de son bien, à 44.000 €, ainsi que l'établissent les relevés de compte bancaire de l'appelante".

• L'installation dans les lieux loués de sous-locataires en violation des clauses du bail. Ces dernières ayant par la suite créé des troubles et des nuisances dans la copropriété provoquant des plaintes du syndicat des copropriétaires au mois d'octobre 2014,
• L'inertie du mandataire malgré des lettres du syndic et de l'avocat de la mandante notamment aucune démarche entreprise à l'effet de poursuivre la résiliation du bail de la locataire concernée et l'expulsion des occupants.

La mandante a été contrainte à demander au mandant une copie du bail, lequel ne lui a été transmis qu'au mois d'avril 2016, "pour être en mesure de saisir le juge des référés d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, ce qui lui a permis de faire expulser les occupants sans droit ni titre le 24 octobre 2017 et de recouvrer à cette date la pleine possession de son bien, dans un état très dégradé néanmoins".

Déduction :

"L'opacité des comptes de gestion et l'inertie de la mandataire qui n'adressait à sa mandante qu'un compte de gestion annuel au lieu des relevés trimestriels convenus, et les nombreuses irrégularités de gestion qui sont établies contre elle à l'examen desdits comptes de gestion justifient la résiliation pour faute du mandat qui lui avait été confié et sa condamnation à payer à la SCI le S la somme de 35.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé à sa mandante par ses fautes qui ont privé celle-ci d'une chance de percevoir les loyers auxquels elle avait droit.

La SARL B Immobilier Gestion sera encore condamnée à payer à la SCI Le S la somme de 7.000 € de dommages-intérêts en raison des graves tracas, contrariétés, frais et débours qu'elle a subis pour recouvrer la propriété de son bien et le remettre en état locatif par d'onéreux travaux afin de pouvoir rembourser les mensualités de l'emprunt souscrit pour l'acquisition du bien litigieux à l'aide des loyers perçus ;

En équité, la SARL B Immobilier Gestion sera condamnée à régler à la SCI Le S la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile".

Nous profitons de cet arrêt pour rappeler la réforme du droit des contrats :

L'art 1147 du code civil est remplacé par l'article 1231-1

L'article 1184 est remplacé par l'article 1228, 1227, 1224, 1221, 1217.