La loi ELAN : Création d'un bail mobilité

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique met à disposition du particulier un bail de courte durée pour des locaux à usage d'habitation.

Le bail mobilité répond à la demande de flexibilité du monde du travail. C'est pourquoi, nous nous devons d'étudier son champ d'application et les dispositions applicables.

I- Le champ d'application du bail mobilité

A- Insertion à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

1- Exclusion du Titre Ier

L'article 107 de la Loi ELAN précise à l'art 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que ce titre Ier ne s'applique pas aux logements meublés dans le cadre d'un bail mobilité.

Ceux-ci sont régis par le titre Ier ter créé intitulé "DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS LOUÉS DANS LE CADRE D'UN BAIL MOBILITÉ".

L'art 25-13 précise que le contrat de location est établi par écrit et doit comporter quelques mentions.

2- Définition  par la création du Titre ter

L'art 25-12 définit le bail mobilité comme :

"un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables.

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, inséré dans le titre Ier bis relatif aux "rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale", précise que le logement meublé :

• un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Pour le moment se baser sur le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé. 

Relevons que :

• Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
• La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions du bail mobilité.

L'article L631-7 CCH intègre aussi le bail mobilité.

II- Les dispositions applicables de la Loi du 6 juillet 1989

A- Les obligations respectives des parties au bail

1- Le respect du droit au logement décent par le bailleur

Articles :

1er : Droit au logement

3-2 et 3-3 : Etablissement d'un état des lieux et diagnostic technique

4 : clauses réputés non écrites (Interdiction)

5 : Rémunération des intermédiaires

6 : Obligation de délivrance d'un logement décent

21 : Obligation de transmettre une quittance

2- Le respect de ses obligations par le locataire

7 : Obligations du locataire

Soulignons l'art 7-1 pour la prescription triennale (Loi ALUR) :

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 

8 : Interdiction de sous louer ,

Les I à IV de l'article 8-1 : Conditions de la colocation :

• Résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur

22-1 Cautionnement...

B- Durée

1- Création : Durée de trois à dix mois maximum

Article 25-14 Loi du 6 juillet 1989

Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.

La durée du contrat de location, prévue au 4° du I de l'article 25-13, peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.

Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis.

2- Faculté de résiliation

Article 25-15 

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.