La requalification d'une vente à rehabiliter en VEFA et la responsabilité du notaire

Les contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et de construction de maisons individuelles sont réglementés depuis les lois du 3 janvier 1967 et du 19 décembre 1990. Nous les retrouvons aujourd'hui au sein du code de la construction et de l'habitation.

La loi ENL du 16 juillet 2006 crée la vente d’immeuble à rénover. Le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 fixe les conditions de mise en œuvre. Nous les lisons au sein du CCH.

Pour mettre en cause la responsabilité d'un notaire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise dans un arrêt du 18 février 2016 qu’une vente à l'état futur d'achèvement doit également être conclue pour les travaux de réhabilitation. Le notaire qui ne propose pas le cadre juridique approprié commet une faute (Pourvoi n° 15-12719).

Pour comprendre une telle décision, nous nous devons de relever les raisons de cette qualification (I) qui impose ce type de contrat au titre d’une disposition d’ordre public (II).

Mais tout d'abord rappelons les faits à l'origine de la saisie de la Cour de cassation.

A la suite d'un démarchage, selon acte du 4 octobre 2008, les époux X acquièrent un lot de copropriété devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation auprès d'un vendeur-promoteur. Cette acquisition est financée à l'aide d'un prêt d'une durée de vingt ans souscrit auprès d'une banque. Le notaire qui a instrumenté l'acte est Mme X.

La vente s'effectue à un prix principal de 62 500 € outre travaux à financer d'un montant de 33 000 €, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle s'est ajoutée les frais d'acte (6 500 € dans la promesse de vente).

Les travaux n’étant pas réalisés, les acquéreurs demandent l’annulation de la vente. Ils estiment que l'importance des travaux (viabilisation et division de l’immeuble en logement d’habitation, aménagement des parties communes, accessibilité de l’immeuble..) assimile le contrat de vente à une VEFA. Les mentions obligatoires faisant défaut le contrat doit être considéré comme nul. La responsabilité du notaire est ainsi engagée.

Par un arrêt du 13 novembre 2014, la cour d'appel confirme le jugement qui a fait droit à la demande des acquéreurs : L'annulation de la vente du lot de copropriété.

Constat des juges du fond :

La vente doit être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement aux motifs :

• que la venderesse a effectué les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire
• que des "documents précontractuels", auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, importants, nécessaires à la destination de l'immeuble et modifiant substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, la venderesse devant financer ses travaux de viabilisation.

Donc :

• La vente doit être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement ce qui emporte son annulation en l'absence des mentions légales imposées par la loi. Le notaire, en tant qu'instrumenteur de l'acte, a manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement.

Les défendeurs condamnés forment un pourvoi. La question soulevée : Un contrat d’immeuble à construire peut-il être assimilé à une VEFA lorsque les travaux de transformation sont aux frais de l’acquéreur ?

La Haute cour judiciaire reprend la liste des travaux issus du programme de réhabilitation que le vendeur avait fait établir, base de la décision des juges du fond :

• Un descriptif des travaux, tant de gros œuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives,
• Existence d'un prévisionnel dont une part significative était à la charge du vendeur, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements.

Les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente. Celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes.

Pour la confirmation de la mise en cause du notaire, elle relève que :

• Mme Y "qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente".

Elle confirme d'une part qu'il s'agissait bien d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée pour les raisons précitées.

D'autre part, que "le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement".

I- L'impact de la qualification d'un contrat en vente à l'état d'achèvement

A- La distinction entre la Vente en l’état futur d’achèvement et la vente d’immeuble à rénover

1- Le contrat d'immeuble à construire

L’acte de vente à l'état futur d’achèvement est prévu aux articles L261-3 et s du code de la construction et de l'habitation.

La VEFA est définie comme "le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux."

Article L261-5 ainsi qu'il est dit à l'article 1642-1 du code civil : " Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice."

La venderesse vend aux époux un lot de copropriété devant être réhabilité par une entreprise tierce suivant acte authentique de vente. L'importance des travaux oblige à requalifier en VEFA.

Dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le vendeur doit livrer à l’acquéreur dans les délais convenus, un logement conforme aux prévisions contractuelles. L’appréciation de la non-conformité se mesure au regard des prescriptions contractuelles. D'où l'importance de la notice descriptive comme le confirme la 3° chambre civile de la Cour de cassation, dans sa décision du 18 mai 2017 :

La notice descriptive annexée à l'acte de vente a seule valeur contractuelle "le changement de couleur n'était pas contraire à l'acte de vente et aux documents annexés définissant le champ des obligations contractuelles du vendeur". En l'espèce, la notice prévoyait des "murs en brique de terre cuite, selon localisation en façade et choix de l’architecte" sans préciser la couleur. Compte tenu de l’impossibilité de trouver des maxi-briques de couleur blanc cassé et anthracite (tel qu’indiqué dans le permis de construire), le professionnel avait choisi des briques d’une autre couleur (Pourvoi n° 16-16627).

Pour la décision de 2016, les professionnels au pourvoi précisaient que :

• "la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat".
• "la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente".

Le vendeur-promoteur relevait que le contrat d’immeuble à construire ne peut pas être assimilé à une VEFA puisque les travaux de transformation sont aux frais des acquéreurs, les travaux à la charge du promoteur n’étant qu’une "prestation caractéristique".

D'ailleurs, dans une décision du 1° décembre 2004, la 3° chambre civile de la Cour de cassation avait fait droit :

"Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que le “compromis de vente” signé par les parties ne prévoyait que le versement d’un acompte conforme aux usages et que les travaux prévus dans le contrat n’affectaient pas le gros oeuvre de l’immeuble existant, ne portaient que sur la redistribution partielle de certaines pièces, n’étaient que d’un coût équivalent à 23 % du prix de vente et n’étaient pas caractéristiques d’une rénovation lourde constitutive d’une reconstruction, la cour d’appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la vente ne concernait pas un immeuble à construire" (Pourvoi n° 03-13860)

Pour rejeter le pourvoi, les juges soulignent que cette "prestation caractéristique" "est d'une importance telle que les travaux sont assimilables à la construction d'un immeuble relevant du régime de la VEFA.

2- Le contrat d'immeuble à rénover

Les articles L262-1 et s du code de la construction et de l'habitation prévoient le régime juridique dédié à la vente d'immeuble à rénover :

"Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.

Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction".

Relevons le dernier alinéa qui conforte la position des juges et contredit les professionnels en cause tout en protégeant l'acquéreur des risques d'inachèvement du bien.

Le régime de la vente d'immeuble à rénover s'applique dès lors que le vendeur s'engage "à réaliser directement ou indirectement des travaux", ceux-ci s'entendant de tous travaux portant sur un immeuble bâti existant..

Les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, dont les critères sont fixés à l'article R262-1 du code de la construction et de l'habitation (qui renvoie aux critères des art 257-1 et 245A du CGI sur la définition des travaux sur existant), sont exclus du régime de la vente d'immeuble à rénover : la vente sera alors soumise au régime de la vente d'immeuble à construire.

Les promoteurs immobiliers ont l’obligation légale de garantir l’achèvement des travaux. Depuis le 1° janvier 2015, ils doivent souscrire une garantie financière extrinsèque.

B- Les mentions obligatoires

1- Du contrat à rénover

La réalisation des travaux directe ou indirecte par le vendeur doit être fixée dans un délai déterminé par contrat.

A la différence de la VEFA, l'avant-contrat est une promesse de vente et aucunement un contrat de réservation.

Article L262-9 "Toute promesse de vente d'un bien immobilier soumis aux dispositions du premier alinéa de l'article L 262-1 doit comporter, à peine de nullité, les indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix, ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances, respectivement prévues aux e et f de l'article L262-4".

Il doit comprendre :

"un dossier de diagnostic technique" (Art L271-4 CCH) :  caractéristiques de l’immeuble à rénover - Indication de la surface de l’immeuble objet du contrat.

Le descriptif des travaux du contrat de vente définitif

Le délai de réalisation des travaux

Le prix et les modalités de révision du prix des travaux attesté par un homme de l’art qui a été choisi pour attester de l’achèvement des travaux et de la fin de la garantie financière.

L’engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l’acte authentique de vente, les justificatifs relatifs à la garantie d’achèvement et aux assurances.

Le paiement du prix et l'échelonnement des paiements :

• 50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux,
• 95 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux entraînant l’extinction de la garantie financière d’achèvement.

Le solde du prix est payé à la livraison.

Toutefois, une consignation peut être prévue en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l'article L262-3 CCH.

Le contrat définitif sous forme authentique :

Description du bien immobilier vendu avec l’indication si nécessaire de la superficie conformément aux dispositions de la loi Carrez.

• Le justificatif de la garantie financière d’achèvement des travaux.
• Le justificatif des assurances de responsabilité et de dommages concernant les travaux.

Rappelons les premier et dernier alinéa de l'art 271-1 CCH "Le délai de rétractation et le délai de réflexion" :

"Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

"Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours".

2- Du contrat VEFA

Comme précisé, l'avant-contrat est un contrat de réservation ou contrat préliminaire.

Les articles R262-25 à 262-33 précisent son contenu :

Consistance du bien : Surface habitable, nombre de pièces, énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.

Une notice descriptive : Qualité de la construction

Le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision.

La date à laquelle la vente pourra être conclue

Le délai d'exécution des travaux

Reproduire les dispositions des articles R261-28 à R261-31 sur le dépôt de garantie :

• Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n'excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans
• Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire.
• Le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.
• Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :

a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.

Rappelons une décision du 22 sept 2010 de la 3 chambre civile : "l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation" (Pourvoi n°09-16512).

Le délai de rétractation de 10 jours commence le lendemain (art L271-1 déjà mentionné) :

• de la remise du contrat en main propre,
• ou de la 1^re présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat.

Le projet de contrat doit vous être adressé au moins un mois avant la date prévue pour la signature en la forme authentique.

Le contrat de vente doit obligatoirement contenir la description précise et définitive du logement et de l'immeuble : plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc.

Il prévoit, après le versement du dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation, un échelonnement des paiements, en fonction de l'avancement des travaux. Mais dans la limite de pourcentages maximaux, fixés par la loi. A savoir :

• 35% au plus à l'achèvement des fondations
• 70% au plus à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture
• 95% du prix au plus à l'achèvement des travaux

Il reste 5 % à payer à la mise à disposition du logement, sauf en cas de réserves pour défauts de conformité.

Les garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et vices cachés, garantie d'achèvement (auprès d'une banque ou assureur), l’assurance dommages-ouvrage, la décennale, la biennale et parfait achèvement obligatoires.

II- Les conséquences du non-respect du formalisme de la VEFA

A- L'annulation de la vente

1- Mentions d'ordre public : Protection de l'acquéreur

Le régime de la vente d'immeuble à rénover est d'ordre public (art. L262-10 du CCH) : faute de le respecter, des sanctions tant civiles que pénales sont encourues.

D'ailleurs dans une décision du 26 sept 2012, la 3° chambre civile de la Cour de Cassation juge :

• "Viole l'article R. 261-26 du code de la construction et de l'habitation une cour d'appel qui, pour annuler des contrats de réservation préliminaires à une vente d'immeuble à construire, retient que l'acquéreur et le vendeur peuvent chacun en demander la nullité lorsque ceux-ci ne comportent pas la date à laquelle la vente pourrait être conclue, alors que cette indication n'a pour objet que d'assurer la protection du réservataire" (Pourvoi n° 11-16425)

Cette nullité ne peut être soulevée que par le seul réservataire et non le vendeur.

Relevons un arrêt de la 3° chambre civile de la Cour de cassation du 12 avril 2018 qui précise que :

"Le contrat de réservation, qui était un contrat distinct et autonome du contrat de vente, étant nul, M. X... se trouvait dans la situation visée au cinquième alinéa de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et constaté qu’il n’avait pas bénéficié d’un délai de réflexion, la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs que la vente devait être annulée" (Pourvoi n° 17-13118).

Le contrat de réservation :

• Un contrat distinct et autonome du contrat de vente en l'état futur d'achèvement
• Ouverture au droit de rétractation pour l'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation.

Pourquoi ?

Effet rétroactif attaché à la nullité : le contrat préliminaire est censé n'avoir jamais existé.

En application de l'art L271-1 al 5, l'acquéreur dispose alors d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification du projet d'acte de vente.

L'acte de vente peut être annulé si l'acquéreur n'a pas bénéficié de ce délai de réflexion.

2- Annulation contrat accessoire au contrat de vente

Lorsque l'annulation de la vente est déclarée que devient le contrat de prêt ?

Dans une décision du 1° juin 2017 la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme qu'il s'agit d'un contrat accessoire au contrat principal, de vente. Si le second est annulé, le premier doit l’être aussi. La banque pouvant remettre en cause la responsabilité délictuelle du fautif pour restitution des intérêts échus et des intérêts à échoir à raison de la perte de chance (Pourvoi n° 16-14428).

B- La responsabilité du notaire : Protection du particulier profane

1- Vis-à-vis du particulier non professionnel

Les juges d’appel suivis par la Cour de cassation ont retenu la responsabilité du notaire. Il est condamné solidairement avec le vendeur à assumer le préjudice subi par les acquéreurs. L'acte visait une vente et des travaux de rénovation assurés par un financement global indissociable de sorte que la vente devait relever du régime de la vente en l’état futur d’achèvement qui garantit l’achèvement à l’acquéreur.

La Cour de cassation rejette leur demande et considère que le notaire aurait dû proposer aux parties la conclusion d’une VEFA, contrat s’imposant au titre d’une disposition d’ordre public, ce type d’opération comprenant une réhabilitation complète. Pour rappel, depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, il est possible de recourir à la vente d’immeuble à rénover, contrat par lequel le vendeur de l’immeuble bâti s’engage à y réaliser des travaux et perçoit des sommes de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Cass Ass pl du 5 décembre 2014 n° 13-19674 L’assemblée plénière de la Cour de cassation considère que "ni la formalité d'une déclaration d'ouverture de chantier, ni l'existence d'une garantie d'achèvement ne dispense le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en état futur d'achèvement, de vérifier le commencement effectif des travaux, seule circonstance de nature à prolonger le délai de validité du permis de construire.

Il est tenu, en l'absence de demande de prorogation du permis de construire, d'informer les acquéreurs des risques qu'ils courent".

Par contre relevons un arrêt du 28 juin 2018 de la Première chambre civile de la Cour de cassation qui censure l'arrêt de la cour d'appel.

En l'espèce, la société vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement transmet une attestation d'assurance dommages-ouvrage au notaire instrumentaire de la transaction. Elle est condamné à indemniser les acquéreurs pour faux et usage de faux en la matière. Ces derniers assignant le notaire en responsabilité civile et indemnisation. La cour d'appel accueille la demande aux motifs :

• qu’afin de vérifier la véracité des déclarations du vendeur quant à la souscription des assurances obligatoires, le notaire s’est borné à se faire remettre une attestation de l’assureur prétendu, ayant l’apparence de validité, alors qu’il aurait dû se livrer à des diligences complémentaires pour s’assurer de sa réalité.

Pour la Cour de cassation de telles diligences ne s’imposaient au notaire qu’en présence d’éléments, que les juges du fond n’avait pas relevés, de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue des assurances obligatoires (Pourvoi n° 17-18.582).

2- Vis-à-vis du promoteur

La cour d'appel de Toulouse en date du 11 décembre 2006 "Attendu qu'il n'appartient pas au notaire d'informer le promoteur professionnel des risques inhérents à l'opération de construction elle même et particulièrement, comme en l'espèce, sur l'utilisation pour débuter la construction d'un permis de construire dont la demande de suspension a été rejetée mais qui fait toujours l'objet d'un recours non évacué par la juridiction administrative saisie, dès lors que le promoteur professionnel comme l'est la SCI X... au surplus dirigée par un architecte, qui, même s'il n'est pas juriste, ne peut prétendre ignorer les règles d'urbanisme qu'il est censé appliquer, ne peut pas plus ignorer les risques financiers ou de commercialisation qui résultent de l'existence d'un recours" (RG n° 06-00007)

Complément : Régime fiscal applicable

VIR :

• L’ensemble immobilier est achevé depuis plus de cinq ans : frais applicable à l'ancien

Si la quantité et la qualité des travaux n’assimilent pas la rénovation à une reconstruction et donc à la production d’un immeuble neuf, le rénovateur qui souhaite recevoir une partie du prix avant la livraison régularisera une VIR, l’acquisition de l’immeuble par le rénovateur ainsi que sa revente en VIR seront soumis aux droits d’enregistrement.

• L’ensemble immobilier est achevé depuis moins de cinq ans.

Le rénovateur a acheté un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et souhaite le revendre en VIR dans les 5 ans du précédent achèvement de l’immeuble (la quantité et la qualité des travaux n’assimilent pas la rénovation à une reconstruction) : TVA immobilière et droits d’enregistrement au taux réduit à 0,71498 % depuis le 1er janvier 2011.

VEFA :

Depuis 2013, suite à un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, il n'y a plus de différence de traitement fiscal entre la revente d'un logement ancien et la revente d'un logement neuf acquis en VEFA : les deux sont soumises à la taxe de publicité foncière de droit commun (CJUE 15 sept 2011 aff C180/10 et C181/10).

Jusqu'en 2012, lorsqu'un particulier revendait sa résidence neuve, achetée sur plan en VEFA, dans les cinq ans de l'achèvement des travaux, cette vente était soumise à TVA.

Pour les constructions neuves, le législateur a prévu une exonération de taxe foncière pendant deux ans. Peuvent en bénéficier les constructions en VEFA, en CCMI ou les achats dans le neuf, une maison ou un appartement, qu'ils soient destinés à l'habitation ou non, à titre principal ou secondaire.

Le point de départ de l'exonération est fixé, conformément au principe de l'annualité, au 1er janvier de l'année suivant celle où est intervenu le changement, constitué par l'achèvement des travaux (art 1383 CGI).

Rappel des faits à l'origine des décisions du juge communautaire :

Pour chaque affaire, une personne physique acquière un fonds de terre en exonération de TVA et les affecte à une exploitation agricole.

Ce fonds de terre est requalifié en terrain constructible à la suite d'une modification des plans d'aménagement du territoire.

L'exploitant agricole divise le terrain en parcelles. Il les vend à des particuliers sur plusieurs années.

L’administration polonaise considère les cessions assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée. Elles seraient réalisées à partir de terrains affectés préalablement à une activité économique agricole et rattachés lors de leur cession à une activité commerciale.

Saisie en interprétation par la Cour polonaise, la CJUE rappelle que :

"Une personne physique ayant exercé une activité agricole sur un fonds de terre requalifié, à la suite d’une modification des plans d’aménagement du territoire intervenue pour des raisons indépendantes de la volonté de cette personne, en terrain destiné à la construction ne doit pas être considérée comme assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée au sens des articles 9, paragraphe 1, et 12, paragraphe 1, de la directive 2006/112, telle que modifiée par la directive 2006/138, lorsqu’elle entreprend de vendre ledit fonds de terre, si ces ventes s’inscrivent dans le cadre de la gestion du patrimoine privé de cette personne.

Si, en revanche, cette personne entreprend, en vue de la réalisation desdites ventes, des démarches actives de commercialisation foncière en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services au sens de l’article 9, paragraphe 1, deuxième alinéa, de la directive 2006/112, telle que modifiée par la directive 2006/138, cette personne doit être considérée comme exerçant une «activité économique» au sens dudit article et doit, par conséquent, être considérée comme assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée. Le fait que cette personne est un «agriculteur forfaitaire» au sens de l’article 295, paragraphe 1, point 3, de la directive 2006/112, telle que modifiée par la directive 2006/138, est sans incidence à cet égard".

Jurisprudence nationale :

Cass 3civ 14 sept 2017 n° 15-19753

"Ayant relevé qu'une société avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge des acquéreurs, qu'aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n'avait été souscrite au profit du vendeur qui n'avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d'ouvrage et retenu souverainement que les parties s'étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d'avantages fiscaux et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas de ventes en l'état futur d'achèvement et que les demandes en nullité devaient être rejetées".

Cass 3civ 15 octobre 2015 n° 13-25195

Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la SCI liait expressément dans les documents annexes au contrat de réservation la vente à l'avantage fiscal résultant de la loi de Robien, que le contrat préliminaire mentionnait en tête de chacune des pages du descriptif « sommaire descriptif De Robien-la Vallée d'Aulnes », et d'autre part, qu'en laissant croire à M. et Mme Y... que l'étude de rentabilité, qui avait surévalué les avantages fiscaux, prenait en considération leur intérêt alors qu'elle ne procédait qu'à une étude succincte menée sans aucun travail d'analyse et exclusivement fondée sur l'estimation partiale du promoteur initial du projet, la société H avait fait prévaloir le mandat de commercialisation donné par la SCI sur sa mission faussement alléguée, à l'égard des acquéreurs, de conseiller en produits de défiscalisation, la cour d'appel, qui en a déduit que la dimension de produit de défiscalisation était entrée dans le champ contractuel au titre de la vente conclue entre M. et Mme Y... et la SCI et que la société Hérios avait mis en oeuvre un comportement dolosif destiné à surprendre le consentement des acquéreurs, a pu, tout en constatant que l'étude fiscale remise par la société Hérios mentionnait « document non contractuel », annuler la vente pour dol".